设为首页 加入收藏 实用工具
今日热门搜索
当前位置: 齐鲁地产 » 国内楼市 »

2020年全国土地出让金有望创新高 13城卖地收入超千亿

来源:未知 作者:齐鲁地产 点击:

疫情冲击之下,2020年的房地产市场仍保持较高韧性,土地市场交易热度不减。


  以及12月供地规模监测数据后推算,今年全国351城土地成交金额及成交面积,预计超过2019年,并创下新高。


  中指院在研究报告中指出,受新冠肺炎疫情影响,2020年一季度的房地产市场面临较大不确定性,企业拿地积极性受挫,土地市场降温明显。随着疫情在第二季度得到控制,部分一、二线城市优质地块推出量明显增多,叠加相对宽松的金融环境,企业拿地意愿明显提升,土地市场逐步升温。


  三季度以来,随着多地陆续升级楼市调控政策,以及房地产金融监管趋严、“三道红线”融资新规试点,房企资金压力加大,拿地热情有所回落,土地市场逐渐回归理性,不过优质地块竞拍热度仍较高。


  就未来土地市场走势,随着供地结构变化以及各地为稳地价对土拍政策进行调整,2021年土地市场增速有望回落至平稳状态。


  前11月全国土地出让金破5.5万亿


  据贝壳研究院数据,今年1-11月,全国351城住宅用地土地成交价款约5.5万亿元,同比增长15.7%;成交规划建筑面积17.2亿平方米,同比增长1.8%。


  此外,贝壳研究院根据12月土地供应量,推测了2020年全年成交情况:按监测到的供地计划,12月有规划建筑面积约4.2亿平米的住宅用地计划出让,如全部成交,全年成交住宅用地规划建筑面积同比将增长约9%,成交面积将超越2019年。


  “疫情冲击下,今年开发商并未放缓拿地步伐,反而利用政策窗口期积极拿地,上半年热点城市频出高价地块。”诸葛找房一位分析师表示。


  土地市场溢价率方面,2020年整体住宅用地累计成交溢价率在15%左右,其中一线城市涨幅明显。据贝壳研究院统计,截至11月,全国351城成交楼面价累计同比增幅14.6%。


  “虽然土地市场整体地价未全面上涨,但一些城市部分土地的价格,已经达到了历史高点。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者。


  多位受访专家认为,土地成交溢价率的增长,主要是因为高能级城市土地成交占比较高,今年房企投资的布局回归高能级城市,使房企在一线城市拿地的金额及占比有所提升。


  中指院研究报告显示,2020年以来,代表房企投资布局更倾向于有基本面支撑的高能级城市,新增土储中,一线城市占比显著提升。1-11月代表房企在一线城市拿地金额占比为19.4%,较2019年同期提高近4.1个百分点。


  具体到城市层面,中原地产截至2020年12月28日的统计数据显示,今年有13个城市的土地出让金突破千亿元,超过32个城市的土地收入超过500亿元,均刷新了历史记录。


  据中原地产数据,在土地出让金收入TOP5城市中,有三个城市位于长三角,TOP5城市中上海、杭州、广州、南京四个城市土地出让金突破2000亿元,而上海以2940亿元的土地出让金位居全国第一,北京则以1887亿元位列第五。


  值得一提的是,武汉作为国内最早出现疫情的城市,今年的土地收入仍相当可观,其以1735亿元的土地出让金,位居全国城市排行榜第6名。


  “今年的市场表明,从2018年棚改货币化逐渐退出部分城市之后,房企在三、四线城市的拿地出现明显收缩。2019年、2020年无论是人还是资金,都在向更高能级的城市聚集,核心城市核心地块的出让,也进一步推高了地价行情。”许小乐指出。


  2020年,热点城市连续推出多宗优质地块,提升了土地市场热度。其中北京分钟寺、上海虹口、深圳南山区、广州越秀区、厦门岛内湖里区等多宗稀缺性优质地块入市,带动了一、二线城市单宗住宅用地成交金额均值的提升。


  “越是核心城市、核心地段的土地,其未来价值越有增长空间,所以很多房企今年也投入不少资金及精力,聚焦于核心城市。”许小乐表示。


  亿翰智库分析师于小雨也认为,在外部融资环境收紧,房企更依赖经营杠杆的情况下,未来企业倾向将有限的资金投资在高能级城市,以锁定确定性。


  “三道红线”下房企改变拿地策略


  受疫情影响,今年上半年房地产融资环境有所放松,房企拿地意愿加强,使得土地市场较为火热,并出现了地王、房企高杠杆拿地等现象。


  中原地产数据显示,2020年50大房企拿地总金额达到24423亿元,其中有46家企业拿地金额超过200亿元;而权益拿地总价超过千亿的房企有5家,分别是碧桂园、中海、保利、万科以及恒大。


  许小乐指出,2020年的房地产市场行情并非政策主动刺激,而是在特殊环境下展开一系列应对措施中,所带来的溢出效应。


  “疫情背景下,为防范房地产市场出现系统性风险,特别是防止房企资金链断裂,年初很多地方政府出台了诸如降低土地出让保证金比例、土地出让金延期或分期支付等措施,来缓解企业资金压力,但这并非是给房企加杠杆。”许小乐补充道。


  多位专家认为,土地市场快速升温等现象引发了监管部门的关注,下半年房地产调控政策再次出现收紧趋势,多地出台限购升级、提高首付款比例、增加税收等措施。截至12月,全国超过20个城市升级了调控政策,表明房地产市场调控这根弦并未放松。


  此外,财联社记者曾独家报道,“三道红线”融资新规今年9月起已在参与此前央行、住建部座谈会的12家房企试点实施,监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。


  “为保证国内经济顺畅运行,势必要控制房价和地价,这也是监管部门设置‘三道红线’的主要原因。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉记者。


  尽管“三道红线”尚未在全行业推行,但不少房企已开始主动控制杠杆或降杠杆,这使得部分企业减少了在土地端的投入。


  “房地产是资金密集型行业,土地是房地产开发业务中的大额支出,融资收紧必然弱化房企的土地购置能力,降低土地购置需求。”于小雨如是说。


  例如,有两项指标超出阈值的雅居乐今年曾公开表示,在拿地方面会更加谨慎。“我们现在不能乱拿地,因为拿错地是很痛苦的一件事情。”雅居乐董事局主席兼总裁陈卓林曾在今年中期业绩会上称,下半年如果没有好地、好项目,就等到明年再拿地,拿地的时候,一定要考虑将负债比控制在70%左右的合理水平。


  一位券商分析师告诉记者,融资新规的试点,将令房企总体融资增量受限,“房企融资受限会传导到土地投资端,土地投资热度的减弱,将使土地溢价率有所回落。”


  事实上,调控政策的影响已在显现。贝壳研究院数据显示,2017年土地市场平均溢价率约31.2%,而2020年已经下降到15%左右。许小乐预测,2021年土地价格涨幅可能回落到10%左右。

网友评论
发表评论
请自觉遵守互联网相关的政策法规,严禁发布色情、暴力、反动的言论。
表情:
验证码:点击我更换图片

Copyrights©2014 齐鲁地产 www.qiludichan.com All Rights Reserved.

运营机构:齐鲁地产