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陈淮:市场机制优胜劣汰的关键一年

来源:未知 作者:齐鲁地产 点击:

过去十年的调控政策造就的是四大缺陷,第一,明显充斥着强化政府权力,从“831大限”到土地招拍挂、加征营业税、9070政策,再到后来的国五条、国八条等,没有一条是依靠市场机制的;第二,高成本、低效率,十年频繁变动;第三,滞后性、被动性、主观性明显;第四,没有一条是和改革相结合的。

  2013年房地产量价齐升、购销两旺,这一届政府用了整整一年时间,到2014年年初,才把这种过度异动、高涨繁荣平稳下来。

  2014年并非是一个低谷、低迷之年,如果用一个词来概括的话,叫“平稳”。政策稳定,2014年没出台任何新政策,2014年的社会预期稳定,2014年的供求关系稳定,上下波动的幅度在一个合理的范围内,包括房价和成交量,2014比2013高点也没超过6%到7%的波动。

  有媒体说,限购取消是不是政策?限购取消,徐徐退出,让各地政府审时度势,因地制宜采取对策,恰好是一种政策稳定的特征。

  如果说李总理的工具箱还有工具没拿出来,那就是因为十八届三中全会的改革决定至今推进缓慢,没有改革基础的政策调控一定是要失败的政策调控。包括土地制度改革、资金改革、间接融资到直接融资改革,包括市场化。因此李总理一再讲,把错装在政府身上的那只手卸掉。

  2015年,我们认为仍然是一个市场机制发挥资源充分优化配置和优胜劣汰作用之年。开发商太多了,但不能靠政府关停并转,应该靠市场的竞争,靠市场的优胜劣汰,最终选出高效率的资源支配者。市场经济的发展、中国结构转型,无一例外将验证市场的神奇作用。

  关于住宅建设和房地产有哪些新意?迄今为止,包括主流媒体在内,包括央视在内,基本上没把两会政府工作报告中最有意义的新鲜信息解读出来。

  第一,稳定住房消费。过度悲观的看法是没有依据的;过度乐观地认为今年是大涨、大旺的一年,恐怕也预期过早了。稳定住房消费,包括稳定市场的需求结构。比如说在前几年已经把投机性需求逐出市场了,不允许它卷土重来;比如说在住房供应体系上,大中小城市协调发展的趋势已经起步了,要继续发展下去;还有在政策维护国民经济稳定运行上,是坚定不移的。

  2015在短期经济运行中一个最主要的难题就是李总理说的“被通缩”。解决经济增速下行这些问题,稳定住房消费是第一要关注的,有很多可值得解读的地方。

  第二,鼓励和支持自住型、改善型住房消费。无论是规模还是总量、分布,在稳定的基础上支持、鼓励自住和改善型消费,这句话是有新意的,如果说在进入2008年之后,鼓励消费的政策重点落在90后或者刚需身上的话,这个市场的主导性需求力量正在从基本型需求向改善型、舒适型需求过渡,也就是市场的重心已经出现了上移,政策的重心同样正在逐步上移。

  住房需求和穿衣服一样,可以界限清晰地划分为四个层级:遮寒避体,这是基本需求;讲干净,讲体面,分四季,分场合,这叫改善型需求;讲时髦,这是享受需求层级;非名牌不穿,这是奢侈性需求。

  住房也是一样,我们的政策在前些年鼓励的是刚性需求的话,这个任务并没有最终完成,但是已经出现了重心逐步向改善型和部分享受型需求的升级。

  第三,完善住房保障体系。住房保障体系的话题更多一些,传递的信息更多一些,保障房不仅仅是实物型保障,而且实物型保障和货币型保障并重,探索对低端群体政府兜底的合理形势。更重要的是,今后不要再简单地说保障房,2015的核心词叫“棚改房”。

  为什么是棚改房?在“十二五”开局的2011年,3600万套保障房中就有棚改房的选项,但是那个棚改房的政策是不包括老旧城区的危旧房改造,专指大型国有工矿企业、农林牧场员工集中居住区。

  对一个老城区的连片改造叫棚户区改造,可以这样叫,但是不享受中央棚改政策。从2014年开始,今年政府工作报告进一步明确,棚改政策范围大大扩大。

  大家注意到一组数据,李克强总理说2015年盖740万套保障房,其中棚改房580万套,占多大比重?这意味着实物型保障从原来的平地起房的保障房转为了和老旧城区改造、老旧危房改造密切结合,这个转变应当是市场参与者值得注意的地方。

  棚户区改造和“十二五”前三年保障房建设的区别,第一,没有土地的问题,保障房建设有两个最大的难题,一是穷人该住哪儿,住核心市区还是住远郊区县,二是钱从哪儿来,棚改房没有土地的问题,本来就是城市居民用地,城市建设用地;第二,棚改房容易和城市整体升级密切结合,包括多年来已经严重老化的地下市政管网、交通规划、城市功能分区、老百姓住房档次、以底商为主体的商业业态的全面升级结合;第三,棚户区改造更容易引入市场化力量。

  “十二五”前三年,媒体老问保障房的钱从哪儿来,但是棚户区改造则相对容易引入市场化力量,因为拆一还三、拆一还五,建20层的楼,也有十多层可卖,引入市场化的力量比较容易,而且必然容易和过去被掩盖下来、问题积累越来越大的一些弊端改造相结合,比如城中村、小产权,比如城乡结合部、农民出租屋等。

  所以棚户区改造既是保障体系的完善和发展,也是保障形式的变革,也是城市化建设的新特点,也是开发商等市场化力量值得关注的一个新契机。

  第四,和改革相结合。没有改革为基础的任何工具箱里的政策,拿出来都是无效和相反的。总想把主观意志强加于客观规律之上,总想让政府之手凌驾于市场之上,那一定是要失败的。

  李克强总理再三强调城市化与改革,改革和城市化红利,一再强调政府要把那只不该动的手缩回来,一再强调发挥市场机制的力量,这不是简单的政府少盖章就行,而是包括土地制度、资金供给、金融市场化机制等。

  如同十八届三中全会所说“市场机制是配置资源的决定性力量”,2015是中国房地产市场通过市场化力量实现优胜劣汰、健康发展的关键一年。

  本文为著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任陈淮先生在2015观点年度论坛上所发表的演讲全文实录,未经本人审定,选入本刊时有修改。

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